Tratamente fiscale de Buyouts de la apartamente Rent-controlate

Închiriați de control și de închiriat norme de subvenționare în multe orașe creează situații în care chiriașii plătesc adesea chiriile cu mult sub ratele de pe piață. Ca urmare, plățile de leasing buyout locatarului de către locator sunt comune. Deoarece aceste plăți pot fi substanțiale, este important să se înțeleagă tratamentul fiscal atât locatarul și locatorul.

controlul chiriilor și situații de închiriere de subvenționare similare sunt comune în numeroase orașe din Statele Unite. Combinat cu valori crescute imobiliare urbane, liniile directoare pot crea diferențe substanțiale între chiria corectă de piață și chiria plătită efectiv de către chiriaș, de asemenea, cunoscut sub numele de locatar. Prin urmare, proprietarii, de asemenea, cunoscut sub numele de locatori, pot oferi de multe ori aceste arendași stimulente semnificative de numerar să părăsească apartamentul lor și de a anula contractul de închiriere. După anularea contractului de închiriere, chiria controlată sau închirierea subvenționate pot fi închiriate nou la chirii mai mari de piață echitabile. Acest proces este cunoscut ca un buyout contract de leasing.

Este necesară Locatorul efectuarea plății pentru a valorifica valoarea plății buyout - nu poate fi revendicat imediat ca o deducere pentru impozitul pe venit. Plata buyout poate fi dedusă pe mai multe perioade viitoare prin amortizare. Perioada de amortizare variază în funcție de utilizarea spațiului ulterior buyout. În cazul în care proprietatea este imediat închiriate în condiții mai favorabile pentru locator, buyout trebuie să fie amortizate pe durata contractului de leasing ulterioare. Cu toate acestea, în cazul în care proprietatea este ulterior renovat, înainte de a fi re-închiriate, buyout ar fi considerat în mod tipic o parte a proprietății reale și trebuie să fie deduse pe durata de viață asociată proprietății reale, de obicei, 27,5 sau 39 de ani.

Codul Internal Revenue și legea ulterioară caz ​​interpretativ au stabilit că un buyout chiriaș poate fi considerat un câștig de capital în cazul în care proprietatea de bază de închiriere este ea însăși un activ de capital. Acest lucru este extrem de benefic, deoarece câștigurile de capital pe termen lung sunt impozitate la tarife speciale reduse de impozit pe venit. Din păcate, majoritatea normelor de control chirie și chirie de subvenționare se aplică numai pentru contribuabilii cu venituri individuale care utilizează proprietatea lor închiriate pentru uz personal. IRS nu permite acestor contribuabili de a solicita un tratament câștigurile de capital cu privire la plata de leasing buyout. În schimb, valoarea plății trebuie să fie recunoscute ca venituri obișnuite în anul primit.

Este posibil ca locatarul să parțial sau chiar în totalitate, să evite tratamentul venit obișnuit al plății de leasing buyout în cazul în care toate sau o parte a plății poate fi clasificată ca o rambursare pentru îmbunătățiri chiriaș. De obicei, pentru că arendași de control chirie au dreptul de a-și reînnoi contractele de leasing peste mai mulți ani, acestea pot face investiții substanțiale pentru a îmbunătăți valoarea proprietății lor închiriate, deoarece în ochii lor, drepturile lor de reînnoire pe termen lung sunt aproape echivalent cu dreptul de proprietate. În cazul în care plata buyout este structurat pentru a permite o rambursare a acestor îmbunătățiri, porțiunea de buyout clasificată ca o rambursare nu poate fi necesar să fie recunoscute de către locatar ca venit ordinare.